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Grundsteuerreform 2022 – die neue Grundsteuer trifft alle Wohnungs- und Haus-Eigentümer

Grundsteuerreform 2022 – die neue Grundsteuer trifft alle Wohnungs- und Haus-Eigentümer. Jedwede Grundbesitzer in Deutschland müssen Grundsteuer zahlen. Mit dieser besteuert der Fiskus Grundbesitz – also Grundstücke, Wohnungen sowie Häuser. Diese Steuer betrifft somit alle Grundstückseigentümer. Dabei ist es unerheblich, ob diese ein bebautes beziehungsweise unbebautes Grundstück ihr Eigen nennen. Selbst die Größe und Art der Bebauung spielt für die Steuerpflicht keine Rolle, sodass auch kleinste Parzellen oder ein Stellplatz grundsteuerpflichtig sein können. Aus diesem Grund sollte jedweder Grundbesitzer über die Grundsteuer Bescheid wissen und sich frühzeitig informieren. Denn die neue Grundsteuerreform ist eine vom Bundestag beschlossene Sache. So können Eigentümer den bürokratischen Aufwand bei der Beratung Grundsteuer miniminieren und gerne über meine Anwaltskanzlei Warschkow sowie Partner abwickeln lassen.

Die alte und neue Grundsteuer ist der Gemeinden liebstes Kind – auch nach der Grundsteuerreform 2022

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Luftbild von Häusern zum Thema Grundsteuerreform 2022 und die neue Grundsteuer trifft alle Wohnungs- und Haus-Eigentümer

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuern unseres Landes und ist bei den Städten von jeher sehr geschätzt, denn diese sind die Nutznießer der alten und neuen Grundsteuer. In der Summe beläuft sich das Steueraufkommen jährlich auf circa 15 Milliarden Euro. Artikel 106 Abs. 6 des Grundgesetzes garantiert den Gemeinden diese doch horrenden Einnahmen.Als Grund für die Beliebtheit ist neben dem Steueraufkommen die Beständigkeit anzuführen, denn Grund und Boden verliert eher selten an Wert. Abhängig von der Lage sowie Bebauungsart entwickeln sich die Werte im Normalfall gegensätzlich nach oben. Hinzukommt, dass die neue Grundsteuer nicht wie die Gewerbesteuer von den erzielten Einkünften abhängt. Sowohl Wohngrundstücke wie auch gewerblich genutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft unterliegen der Grundsteuer. Im Gesetz (GrStG – Grundsteuergesetz) sind nur wenige Ausnahmetatbestände verankert.

Aus Sicht der Kommunen bildet die Grundsteuer somit eine verlässliche Größe für die Etatplanung und gilt als sichere fortwährend sprudelnde Einnahmequelle.

Stimmen, welche sich für die Abschaffung der Grundsteuer stark machten wurden überhört. Und spätestens mit der Grundsteuerreform 2022 ist klar, dass der Fiskus hieran kein Interesse zeigt, denn andernfalls hätte die Reform der Grundsteuer nicht oder anders umgesetzt werden müssen. Dass die bislang bestehende Grundsteuer verfassungswidrig ist, entschied das Bundesverfassungsgericht 2018.

Die bisherigen Berechnungen der Grundsteuer wurden durch das Bundesverfassungsgericht bemängelt und gekippt. Mit Beginn des Jahres 2022 traten die ersten Änderungen hinsichtlich der Grundsteuer in Kraft und betreffen alle Grundbesitzer sowie Eigentümer von Häusern oder Wohnungen.

Jeder Steuerpflichtige mit Grundeigentum muss ab Frühjahr 2022 davon ausgehen, dass er Post von seinem zuständigen Finanzamt erhält. Alle Grundbesitzer sind nach Aufforderung dazu verpflichtet, in den kommenden Monaten eine aktuelle Grundsteuererklärung abzugeben.

Wichtige Informationen und Änderungen zur Grundsteuerreform 2022 – die neue Grundsteuer auf den Punkt gebracht!

Foto von einem Modelhaus, Münzen sowie einem Taschenrechner zur Veranschaulichung der Grundsteuerreform 2022

Die neue Grundsteuer zusammengefasst

Das Prinzip der Grundsteuer ist nicht neu. Teilweise wird die Grundsteuer auch Bodenzins genannt und ist im Wesen eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken (Substanzsteuer) – nicht selten wird sie im Volksmund ebenfalls als Eigentumssteuer betitelt. Bei der Grundsteuer handelt es sich in Deutschland um eine Abgabe, welche alle Grundstückseigentümer jährlich an ihr zuständiges Finanzamt abzuführen haben. Hierbei ist es einerlei, ob die Grundfläche bebaut oder unbebaut ist. Im Gegensatz zu anderen Steuerarten in unserem Land richtet sich die Grundsteuer nicht nach der Höhe der erzielten Einkünfte des Besitzers, sondern die Orientierung erfolgt hinsichtlich des Werts des Grundstücks sowie Art und Größe der Bebauung. Als am wesentlichsten gelten Grundstücke, auf denen Wohnhäuser oder gewerblich genutzte Gebäude stehen für die neue Grundsteuer. Jedoch sind ebenfalls land- oder forstwirtschaftliche Flächen davon betroffen. Wie schon erwähnt gehört die Grundsteuer zu den der ältesten Steuerarten in Deutschland. Für das Jahr 2022 wurde eine grundlegende Reform angestoßen.

Grundsteuerreform 2022 im Überblick

In der Theorie soll mit der Grundsteuerreform ab 2025 eine unbürokratische, faire und verfassungskonforme Regelung für Grund- und Immobilieneigentümer geschaffen werden. Mit dieser Steuerreform verliert der bisher geltende Einheitswert als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer seine Existenzberechtigung. In der Konsequenz muss daher für jedes Grundstück ein neuer, zeitgemäßer Wert für das Entgelt der Grundsteuer ermittelt werden.

Diesen Grundsteuerwert errechnet fortan das Finanzamt auf der Grundlage einer Feststellungserklärung. Erhalten bleibt dabei jedoch das bisherige Berechnungsverfahren für die Grundsteuer selbst, welches sich aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz zusammensetzt.

Die Grundsteuerreform 2022 bringt zusätzlich eine weitere Änderung mit sich. Bis dato teilte sich diese Steuer in Grundsteuer-A (agrarische Nutzung) und Grundsteuer-B (bauliche Nutzung) auf. Neu ist die Kategorie Grundsteuer-C, die für alle baureifen Grundstücke Anwendung findet. Diese Veränderung soll Grundstückseigentümer zum Investieren motivieren, indem sie ihr Grundstück bebauen und als Wohnraum zur Verfügung zu stellen und es nicht als Brachfläche ungenutzt lassen. Somit soll die neue Kategorie der Grundsteuer-C indirekt Grundstücksspekulationen vorbeugen und dabei helfen, den Wohnraummangel in Deutschland zu beseitigen.

Änderungen der Grundsteuerreform ab 2022

Der 01. Januar 2022 stellt für Grundstückseigentümer einen wichtigen Stichtag dar, den sie sich im Kalender ankreuzen sollten. Ab diesem Tag findet die Reform für die neue Grundsteuer 2022 sukzessive statt. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, dass nach der Gesetzesreform des Bewertungsrechts und des Grundsteuerrechts für alle der circa 36 Millionen wirtschaftlich genutzten Grundbesitze in Deutschland neue Bemessungsgrundlagen ermittelt werden. Diese Werte gelten dann zukünftig für die Abgabe der Grundsteuer an das Finanzamt. Demzufolge werden ab dem Jahr 2022 sämtliche Grundwerte neu berechnet.

Die erwähnten Grundwerte ergeben sich aus Faktoren wie z. B. Grundstücksfläche, Lage des Grundstücks und Größe der Wohnfläche. Jeder Grundstückseigentümer im Land muss seine Angaben wahrheitsgemäß in einer Feststellungserklärung an das für ihn zuständige Finanzamt senden.

Bis zu welchem Zeitpunkt müssen Grundbesitzer die neue Grundsteuererklärung abgeben?

Die Grundsteuererklärung muss abgeben werden, sobald die entsprechende Aufforderung vom Finanzamt zugestellt wurde. Jeder grundsteuerpflichtige Eigentümer ist verpflichtet, eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ abzugeben. Als steuerpflichtig gilt in diesem Fall der eingetragene Eigentümer des Grundstückes, nicht jedoch der Mieter einer Wohnung beziehungsweise Hauses. Die Grundsteuererklärung ist also Sache des Eigentümers.

Die Abgabe der Grundsteuererklärung muss elektronisch erfolgen!

Nur in absoluten Ausnahmefällen und wird auf begründeten Antrag hin eine Abgabe auf Papier akzeptiert werden. Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass er sich eigens für die Grundsteuererklärung einen PC anschaffen und entsprechende Computerkenntnisse erwerben müsste.

So wird die neue Grundsteuer ermittelt

Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt auch weitestgehend durch die Grundsteuerreform erhalten.

Die einzelnen Stufen zur Ermittlung der Grundsteuer auf einen Blick:

  1. Stufe: Das Finanzamt bewertet das Grundstück durch Berechnen des Grundsteuerwerts.
  2. Stufe: Der Grundsteuerwert wird mit der jeweiligen Steuermesszahl multipliziert.
  3. Stufe: Die entsprechende Kommune wendet ihren gültigen Hebesatz an.

Aus diesen Stufen ergibt sich die nachfolgende Formel für die neue Grundsteuer ab 2025:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Somit hat der altbekannte Begriff „Einheitswert“ für die Grundsteuer ausgedient. Aus dem Grundstückswert wird nun der Grundsteuerwert.

Welche Daten sind in der Grundsteuererklärung anzugeben?

Die nachfolgenden Angaben benötigt das Finanzamt 2022 für die Ermittlung des Grundsteuerwerts von Wohngrundstücken:

  • Grundstücksfläche, die sich beispielsweise aus dem Kaufvertrag eines Gebäudes ergibt
  • Lage des Grundstücks
  • Bodenrichtwert, welcher über Richtwertkarten oder von Gutachterausschüssen ermittelt werden muss
  • Immobilienart – also Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, …
  • Alter des Gebäudes
  • nutzbare Wohnfläche der Immobilie, die in der Regel aus dem Kaufvertrag ersichtlich ist
  • monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter in Euro

Bei jeglichen Fragen und Besonderheiten rund um das Thema Grundsteuererklärung 2022 für Eigentümer helfen wir Ihnen im Rahmen einer Beratung gerne weiter. Nutzen Sie hierfür einfach unser Kontaktformular.

Wo finden Sie in den einzelnen Bundesländern Hilfe bei der Grundsteuer?

Übersicht zur Hilfe bei der Grundsteuerreform nach Bundesländern:

Auf der Seite Feststellungserklärung Deutschland finden Sie eine Gesamtübersicht zur bundesweiten Grundsteuerberatung.

Wikipedia zur Grundsteuerreform 2022

Folgendes schreibt Wikipedia zur Grundsteuer:

Die Grundsteuer (teilweise auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken (Substanzsteuer). Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Wert des Grundstücks oder der Wert des Grundstücks inklusive dessen Bebauung. In vielen Ländern wird der Steuersatz auf kommunaler Ebene festgelegt.

Fazit Grundsteuerreform 2022 – neue Grundsteuer für Wohnungs- und Haus-Eigentümer

Bild mit einem Paar, das auf ihr Eigenheim schaut und darüber nachdenkt, ob die neue Grundsteuer alle Wohnungs- und Haus-Eigentümer betrifft

Die nachfolgenden Daten sollten Sie bzgl. der Grundsteuerreform 2022 im Hinterkopf behalten.

Neubewertung aller Grundstücke zum 01.01.2022

Der 01.01.2022 gilt als Stichtag für die Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland für die Grundsteuer. Dieses Datum wird auch als Hauptfeststellungszeitpunkt bezeichnet.

Grundsteuererklärung 2022

Ab dem 01.07.2022 kann die Grundsteuererklärung, auch Feststellungserklärung genannt, elektronisch beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. In Folge der Erklärungsabgabe erlässt das Finanzamt einen Feststellungsbescheid, in welchem unter anderem der Grundsteuerwert des Grundstücks festgestellt wird.

Fristende zur Abgabe der Grundsteuererklärung

Die Abgabefrist der Grundsteuererklärung endet soweit derzeit bekannt am 31.10.2022.

Anpassung Hebesätze zur Ermittlung der Grundsteuer

Nachdem die neuen Grundsteuerwerte erfasst wurden und feststehen, erfolgt eine Anpassung der Hebesätze durch die entsprechende Gemeinde für die Jahre ab 2025, damit die von der Politik geforderte Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform herbeigeführt wird.

Erhebung der neuen Grundsteuer – Änderung neue Grundsteuer ab 01.01.2025

Die Gemeinden werden ab dem 01.01.2025 die neue Grundsteuer erheben. Darauf sollten Sie als Steuerpflichtiger gefasst sein.

Sollte Sie Fragen rund um die Grundsteuerreform 2022 sowie die damit einhergehende Grundsteuer haben, helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer Beratung weiter. Bitte nutzen Sie dafür unserer Kontaktformular. Lohnsteuerhilfevereine dürfen derzeit leider nicht in Sachen Grundsteuer beraten. Wir hingegen helfen Ihnen bundesweit bei der Grundsteuererklärung 2022 und danach.

Ich freue mich auf Ihre Nachricht & sage auf bald!

Unterschrift Sigurd Warschkow – Rechtsanwalt und Grundsteuer-Berater

Sigurd Warschkow

(Rechtsanwalt & Grundsteuer-Berater)

Fragen und Antworten für Wohnungs- und Haus-Eigentümer bzgl. neue Grundsteuer sowie Grundsteuerreform 2022

Wie hoch ist das Steueraufkommen aus der Grundsteuer?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Das Steueraufkommen aus der Grundsteuer beträgt circa 15 Milliarden Euro jährlich.

Wie viele Immobilien betrifft die Grundsteuerreform 2022?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Die neue Grundsteuerreform zielt auf annähernd 36 Millionen Immobilien in Deutschland ab.

Ab welchem Jahr findet die Neubewertung der Immobilen statt?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Die Neuberechnung der Immobilienwerte ist für das Jahr 2022 geplant. Eine Neubewertung der Grundstücke startet am 01.01.2022. Als Grundbesitzer müssen Sie ab diesem Datum davon ausgehen, dass das für Sie zuständige Finanzamt Sie zur Abgabe einer Grundsteuererklärung auffordert. Bis Sie aber den neuen Grundsteuerbescheid erhalten, vergehen dann noch einmal circa drei Jahre.

Mit welchem Jahr tritt die Neuberechnung der Immobilien in Kraft?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Ab dem 01.01.2025 werden die Gemeinden die neue Grundsteuer erheben.

Welche Grundsteuermodelle werden angewandt?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Das Flächen-Lage-Modell wird von den Bundesländern Hamburg, Hessen und Niedersachsen angewandt. Die hauptsächlichen Bewertungsfaktoren sind hier die Grundstücksfläche, Gebäudefläche sowie die Lage der Immobilie. Zum Vorteil des Flächen-Lage-Modells gereichen die einfache Berechnung sowie die Berücksichtigung von Lagefaktoren. Das sog. Bundesmodell findet u. a. in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen sowie mit Abweichungen im Saarland und in Sachsen Anwendung. Kernfaktoren sind an dieser Stelle die Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr, Bodenrichtwert und die statistische Nettokaltmiete. Als Vorteil kann hier ein annähernd einheitliches Modell genannt werden. Als letztes kommt noch das Flächenmodell (Bodenwertmodell) in den Bundesländern Baden-Württemberg und Bayern zum Tragen. Grundstücksfläche, Nutzungsart sowie Bodenrichtwert oder Gebäudefläche gelten hier als die wichtigsten Faktoren zu Berechnung der Grundsteuer. Die einfache Berechnung sowie der geringe Verwaltungsaufwand sprechen für dieses Grundsteuermodell.

Was verbirgt sich hinter den Begriffen Einheitswert sowie Grundsteuerwert?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Mit der Grundsteuerreform 2022 verschwindet der alte Begriff Einheitswert. Mit Inkrafttreten der Reform berechnet sich die Grundsteuer anhand des sogenannten Grundsteuerwerts. Das jeweilige Finanzamt ermittelt diesen auf Grundlage einer Grundsteuererklärung. Letztere muss vom Eigentümer abgegeben werden. Der erste Bewertungsstichtag ist der 01. Januar 2022. Anschließend erfolgt alle sieben Jahre eine Überprüfung des Grundsteuerwerts. Natürlich nur dann, wenn zwischenzeitlich keine wesentliche Änderung eintritt. In einem solchen Fall wird der Grundsteuerwert ebenfalls zwischen zwei Bewertungsstichtagen überprüft und bei Bedarf neu fixiert. In Abhängigkeit von dem Umstand, ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück, ein Wohnhaus oder ein gewerblich genutztes Gebäude handelt, kommen verschiedene Bewertungsverfahren zum Tragen. Ebenfalls werden jeweils andere Faktoren mit in die Berechnung einbezogen. Bei einigen Grundstücken wird das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt und für andere das Sachwertverfahren. Einige Besonderheiten gibt es zusätzlich hinsichtlich der Art der Bebauung zu berücksichtigen. Die neuen Grundsteuerbescheide erlässt das Finanzamt ab dem 01.01.2025.

Worauf sollten sich Mieter hinsichtlich der Grundsteuer ab 2022 einstellen?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Ein Vermieter hat die Möglichkeit die Grundsteuer auf seine Mieter als Betriebskosten umzulegen. In letzter Konsequenz würden also die Mieter die Grundsteuer bezahlen. Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer ist nach wie vor vom Gesetzgeber verankert – auch bei der Grundsteuerreform 2022.

Was hat das Bundesverfassungsgericht bzgl. der Grundsteuer entschieden?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht fand die Anwendung des veralteten Einheitswerts und die dadurch entstehenden Wertverzerrungen als unzumutbar. Das Gericht sah die unterschiedlichen Grundsteuern für gleichartige Grundstücke als Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Somit erklärte es die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Zeitgleich verpflichteten die Richter den deutschen Gesetzgeber, bis Ende des Jahres 2019 neue Regeln für die Grundsteuer zu schaffen. Trotz dieser Bedenken und Auflagen wird die gegenwärtige Grundsteuer nach wie vor erhoben. Und das solange bis die Neuregelung 2025 in Kraft tritt. Durch diese Handhabung sollen den Kommunen, denen die Grundsteuer unmittelbar zufließt, keine Einnahmen entgehen.

Wie unterscheidet sich die künftige Besteuerung der Immobilien von der bisherigen?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Unterm Strich ändert sich nicht allzu viel. Nach wie vor orientiert sich das neue Bewertungssystem am Grundstückswert, der Grundsteuermesszahl sowie dem Hebesatz der Gemeinden. Neu ist allerdings das der Grundstückswert vom Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete abhängt, welche in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird. Ebenfalls spielen folgende Faktoren eine zentrale Rolle: die Fläche des Grundstücks, die Art des Gebäudes (privat bzw. betrieblich) sowie dessen Alter.

Wo befindet sich die gesetzliche Grundlage für die Bewertung der Grundsteuer?

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Vorrangig bilden das Bewertungsgesetz (BewG) sowie das Grundsteuergesetz (GrStG) die gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinden. Bis zur Grundsteuerreform bestand das Bewertungsgesetz aus 205 Paragrafen. Mit der Grundsteuerreform erweiterte der deutsche Gesetzgeber das Bewertungsgesetz um die §§ 218 bis 266. Genannte Neuerungen spielen für die Bewertung ab dem 01.01.2022 eine wichtige Rolle. Ergänzt werden die Gesetze noch durch verschiedene Anlagen, welche mitunter wichtig für eine ordnungsgemäße Bewertung sind. Selbst wenn ein Großteil der neuen Vorschriften unberücksichtigtes land- und forstwirtschaftliches Vermögen betrifft, finden sich private und betriebliche Grundbesitzer in den übrigen Paragraphen wieder. Das Grundsteuergesetz als solches wurde vom Gesetzgeber im Hinblick des Umfangs kaum verändert. Vielmehr wurden die bestehenden Paragrafen angepasst.

In welchen Schritten erfolgt die Neubewertung der Immobilien und Grundstücke?

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Die Grundsteuerreform trat mit Jahresende 2019 in Kraft. Somit erhielten die verantwortlichen Behörden fünf Jahre Zeit, die für die Neuberechnung der Grundsteuer notwendigen statistischen Daten, speziell die Miethöhen, neu zu erheben. Ebenfalls sollen innerhalb dieses Zeitraums auch die Werte der vorhandenen Grundstücke ermittelt werden. Grundbesitzer zahlen dann ab dem 01.01.2025 die neu berechnete Grundsteuer an die Kommunen. Für die Neubewertung in Sachen Grundsteuer gilt als erster Stichtag der 01.01.2022. Dieses Datum gilt als erster Zeitpunkt der Hauptfeststellung. Das heißt, dass die Höhe der Grundsteuer sich an dem Wert, den das Grundstück am 01.01.2022 innehatte orientiert. Eine Neubewertung erfolgt von nun an alle sieben Jahre.

Welche Bescheide ergehen für die neue Grundsteuer?

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Alle Grundbesitzer erhalten nach der Hauptfeststellung zuallererst den Feststellungsbescheid vom zuständigen Finanzamt. In diesem Bescheid werden der Grundsteuerwert (also der Wert des Grundstücks) sowie ebenfalls die Steuermesszahl und der Steuermessbetrag ausgewiesen. Wenn man kleinlich betrachtet, sind es eigentlich mehrere Feststellungsbescheide in einem. In Zukunft ist davon auszugehen, dass für die neue Grundsteuer die einzelnen Feststellungen weiterhin zusammengefasst werden. Sollte es Unstimmigkeiten geben, kann jede Feststellung separat angefochten werden. Sofern der Besitzer mit der Steuermesszahl einverstanden ist, aber beim Grundsteuerwert eine Diskrepanz sieht, muss sich nur gegen den Grundsteuerwert wehren. Schlussendlich versendet die Gemeinde den Grundsteuerbescheid jährlich. Aus diesem geht hervor, wie hoch die Grundsteuer für den Steuerpflichtigen ausfällt.

Was für Erklärungen müssen Steuerpflichtige für die Grundsteuerermittlung abgeben?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Für die Neuberechnung der Grundsteuer liegen dem Finanzamt schon verschiedene Daten vor bzw. bekommet es diese automatisch mitgeteilt. Fehlende Daten erhält das Finanzamt durch die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte durch den Steuerpflichtigen, welche er zum Zeitpunkt einer Hauptfeststellung abgibt. Jedweder Grundbesitzer ist zudem gesetzlich verpflichtet, Änderungen, welche sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken, beim Finanzamt zu melden. Letzteres bewertet den Grundbesitz bei Erfordernis im Rahmen einer Fortschreibung erneut.

Wer muss schlussendlich die Grundsteuer bezahlen?

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Die Grundsteuer muss derjenige bezahlen, dem das Finanzamt bei der Feststellung des Grundsteuerwerts den Grundbesitz zuzählt. Normalerweise ist das dann der Eigentümer. Sofern der Grundbesitz mehreren Personen gehört, schulden diese als sogenannte Gesamtschuldner die Grundsteuer. Jeder einzelne der Gesamtschuldner schuldet die gesamte Grundsteuer, welche in der Summe aber nur einmal zu bezahlen ist. Zahlt beispielsweise ein Eigentümer die gesamte Grundsteuer, müssen die weiteren Eigentümer nichts mehr bezahlen. Bei zwei zahlenden Eigentümern, welche sich die Grundsteuer teilen, gilt die Schuld ebenfalls als erledigt. Sofern nur einer von zwei Eigentümern zahlt, hat die Gemeinde das Recht, den fehlenden Teil entweder von diesem oder von dem anderen Eigentümer zu verlangen. Dieses Prinzip gilt auch, wenn mehr als zwei Personen an einem Grundbesitz beteiligt sind.

Wie wehrt sich ein Steuerpflichtiger gegen erlassene Steuer-Bescheide?

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Jeder Steuerpflichtige, der im Feststellungsbescheid des Finanzamts einen Fehler entdeckt, ist berechtigt, einen Einspruch einzulegen. Der Einspruch gegen den Steuerbescheid ist gebührenfrei, jedoch mit einigen Formalien sowie Bürokratie verbunden. Wesentlich ist, an dieser Stelle die einmonatige Einspruchsfrist einzuhalten. Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit gegen einen fehlerhaften Grundsteuerbescheid der Gemeinde vorzugehen.

Wie berechnet sich der Grundsteuer-Einheitswert?

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Die Basis für die Berechnung des Grundsteuer-Einheitswerts bilden für die Finanzämter bis 2024 entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens bewerten die Finanzämter generell Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Dabei wird die Jahresrohmiete, welche ein Mieter im Jahr 1935 oder 1964 für ein gesamtes Jahr hätte entrichten müssen, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Erwähnter Vervielfältiger, auch Wertfaktor genannt, wird genutzt, um den Ertragswert eines Bauwerkes zu ermitteln. Dieser berücksichtigt ebenfalls wertmindernde und werterhöhende Faktoren. Als Beispiel seien hier Größe und Ausstattung des Hauses angeführt. Um dieser Wertfaktor zu berechnen, wird der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete dividiert. In Fällen, bei denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt, kommt das Sachwertverfahren zum Tragen. Beispiele für das Sachwertverfahren wären frühere Luxusimmobilien, Einfamilienhäuser im ehemaligen Ostteil Berlins oder hochwertig gestaltete Grundstücke. Beim Sachwertverfahren werden die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage addiert. Hierbei wird der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet. Allerdings gibt es eine Sonderregelung für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, bei denen sich der Wert im Jahr 1935 nicht ermitteln lässt. Das kann u. a. an fehlenden Unterlagen liegen. Hier wird dann eine Ersatzbemessungsgrundlage zur Hilfe genommen, welche sich nach der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks richtet.

Was verbirgt sich hinter der Grundsteuermesszahl?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Die Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswertes am Ende steuerpflichtig ist. Diese wird durch die Grundstücksart sowie die Höhe des Einheitswertes bestimmt. Geregelt wird das Ganze durch die strengen Vorschriften aus dem Grundsteuergesetz - §§ 14 und 15 GrStG. Für die alten Bundesländer gelten die nachfolgenden Staffelungen: Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro = 2,6 Promille / Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro = 2,6 Promille für den unter 38.346,89 Euro liegenden Teil des Einheitswerts, 3,6 Promille für den darüberliegenden Teil / Zweifamilienhäuser = 3,1 Promille / sonstiges Wohneigentum: 3,5 Promille und Land- und Forstwirtschaft = 6 Promille. Im Gegensatz hierzu bewegen sich die Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern zwischen fünf und zehn Promille. Die Höhe ist von unterschiedlichen Faktoren wie z. B. Alter des Gebäudes oder Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde abhängig. Sofern eine Unsicherheit vorliegt, sollten Eigentümer die genaue Zahl bei der zuständigen Gemeinde abfragen. Generell ist die Grundsteuermesszahl in Ostdeutschland höher als im Westen der BRD. Im Übrigen bezeichnet Promille einen in Tausendstel ausgedrückten Bruchteil (1 Promille = 0,1 Prozent).

Was wird unter dem Hebesatz verstanden?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Der Hebesatz ist ein weiterer Berechnungsfaktor zur Ermittlung der Grundsteuer. Diese wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt und dessen Höhe bestimmt auch am Ende die Steuerlast. Innerhalb Deutschlands existieren hier starke regionalen Unterschiede. Vor allen Dingen zwischen ländlichen Gebieten und Ballungszentren.

Wie hoch fällt die jährliche Grundsteuer aus?

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Über die Höhe der Grundsteuer kann keine allgemeinverbindliche Aussage getroffen werden, da der Gesetzgeber den Gemeinden über den Hebesatz relativ viel Gestaltungsspielraum bei der Berechnung der Grundsteuer einräumt. Von daher kann die Höhe der jährlichen Grundsteuer von einem Ort zum anderen sehr unterschiedlich ausfallen. Gemein ist allen Gemeinden nur die Formel zur Berechnung der Grundsteuer. Dieser lautet: Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer.

Wie viel Grundsteuer kostet ein Einfamilienhaus jährlich?

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Nehmen wir einmal an, dass Sie ein Einfamilienhaus in Recklinghausen besitzen und setzen einen Einheitswert von 35.000 Euro an. In der Folge ergibt sich eine Steuermesszahl von 2,6 Promille. Der Hebesatz in Recklinghausen liegt bei 695 Prozent. Somit ergibt sich die folgende Rechnung: 35.000 x 0,0026 x 6,95 = 632,45 Euro Grundsteuer jährlich.

Mit welchem Betrag muss ich für die Grundsteuer bei einem Mehrfamilienhaus pro Jahr kalkulieren?

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Schauen wir erneut nach Recklinghausen und bemessen das Mehrfamilienhaus mit einem Einheitswert von 75.000 Euro. Die Steuermesszahl für ein derartiges Gebäude liegt bei 3,5 Promille. Der Hebesatz in Recklinghausen liegt bei 695 Prozent. Damit wird für das Mehrfamilienhaus folgende jährliche Grundsteuer fällig: 75.000 x 0,0035 x 6,95 = 1.355,25 Euro.

Wie viel Grundsteuer muss jährlich für ein unbebautes Grundstück veranschlagt werden?

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An dieser Stelle gehen wir von einem unbebauten, jedoch baureifen Grundstück in Recklinghausen aus. Der Einheitswert liegt bei 15.000 Euro, die Steuermesszahl bei 3,5 Promille und der Hebesatz bei 695 Prozent. Für dieses unbebaute Grundstück in Recklinghausen ergibt sich für den Eigentümer nachfolgende Grundsteuer-Berechnung: 15.000 x 0,0035 x 6,95 = 271,05 Euro Grundsteuer jährlich.

Wann und wie oft muss die Grundsteuer an die Gemeinden abgeführt werden?

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Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer. Sofern die Grundsteuer mehr als 30 Euro beträgt, müssen Grundstückseigentümer die Steuer nicht in einer Summe zahlen. Die jeweiligen Eigentümer werden Quartalsweise (alle drei Monate) zu je einem Viertel des Grundsteuerbetrags herangezogen. Die Fälligkeit der Grundsteuer ist immer der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November im Jahr. Für den Fall, dass die jährliche Grundsteuer zwischen 15 und 30 Euro liegt, wird diese jeweils zur Hälfte am Stichtag im Februar und August fällig. Sofern die Jahresgrundsteuer unter 15 Euro liegt, besteht die Option sie einmal jährlich am 15. August zu zahlen.

Wer ist für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich?

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Jeder der in Deutschland Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks ist muss jährlich die Grundsteuer abführen. Für die Zahlung der Grundsteuer ist regelmäßig die Person verantwortlich, die zum 1. Januar des Veranschlagungsjahres Eigentümer war. Wird beispielsweise ein Haus im Juli verkauft wechseln sich die Eigentümerverhältnisse. Nichtsdestotrotz muss der vorherige Eigentümer die noch ausstehenden Grundsteuerraten im August sowie November bezahlen. Auf den neuen kommt erst ab dem 1. Januar des Folgejahres die Verpflichtung der Grundsteuerzahlung zu. Bei dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks bleiben die Höhe der Grundsteuer sowie die Steuernummer gleich. Die Grundsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer und damit stets an das Objekt gebunden und nicht an den jeweiligen Eigentümer. Aber keine Regel ohne Ausnahme: Sofern nach einem Immobilienverkauf z. B. Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese neu geschaffenen Objekte separate Steuernummern. Infolgedessen wird die Höhe der Steuer für diese Objekte anschließend neu ermittelt.

Welche Grundstücke oder Immobilien sind von der Grundsteuer entbunden?

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Es gibt Fälle, bei denen Grundstücke und Immobilien in Gänze oder zum Teil von der Grundsteuer befreit werden können. Im Grundsteuergesetz ist geregelt, wer eine geringere Grundsteuer zu zahlen hat. Beispiele hierfür wären Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses, weil die Kosten zum Erhalt oder Umbau dieser Häuser als außergewöhnlich hoch angesehen werden oder Vermieter, deren Wohnungen z. B. nach einem Brand- oder Wasserschaden leer stehen und dadurch Mietausfälle zu beklagen haben. Ein anderes Beispiel wäre, wenn Mietpreisverfall in einer Kommune herrscht oder strukturelle Probleme in der Region die Nachfrage nach Wohnraum hemmen. Prinzipiell gilt, dass wenn die Mieterträge um 50 Prozent fallen, sich die Grundsteuer um ein Viertel mindern. Im Falle eines Totalausfalls der Miete wird die Hälfte lt. Urteil des BFH (Az. II R 36/ 10) zurückerstattet. Leidtragende müssen einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem entsprechenden Finanzamt einreichen. Dies bis spätestens 31. März des Folgejahres. Krankenhäuser, wissenschaftliche Einrichtungen oder Bildungseinrichtungen sind komplett von der Grundsteuer befreit.

Steigt die Grundsteuer bei Änderungen am Grundbesitz?

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Ja, es ist möglich, dass sich die Grundsteuer erhöht, wenn ein Eigentümer einen Anbau durchführt, Gebäude abreißt oder sein Grundstück neu aufteilt. Wenn ein Eigentümer Änderungen an seinem Grundstück oder seiner Immobilie vornimmt, ändert sich regelmäßig der Grundbesitzwert. Das Finanzamt ermittelt dann einen neuen Einheitswert und legt, falls nötig, eine neue Grundsteuermesszahl fest.

Kann ein Vermieter die Grundsteuer auf seinen Mieter umlegen?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, ist der Vermieter berechtigt die Grundsteuer anteilig auf seinen Mieter umzulegen.

Wer muss ab 2025 eine höhere Grundsteuer zahlen?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Die Frage wer ab 2025 eine höhere Grundsteuer bezahlen muss, kann an dieser Stelle nicht pauschal beantwortet werden. Tendenziell gehen die Steuerfachleute aber davon aus, dass es für die folgenden Personengruppen teurer wird: Bewohner in Großstädten, weil in beliebten und deshalb oft auch teuren Gegenden wie z. B. Berlin, München, Hamburg oder Stuttgart die faktischen Immobilienpreise sehr stark von den aktuellen Einheitswerten differenzieren. Es liegt in der Hand der Kommunen, zu hohe Preisanstiege abzufangen, aber da viele von diesen über leere Haushaltskassen verfügen, ist der Verzicht auf mögliche Mehreinnahmen eher unwahrscheinlich. Weitere Leidtragende könnten Eigentümer von Einfamilienhäusern sein, weil deren Grundstücke nach der Reform vom Finanzamt bedeutend höher bewertet werden. Die neue Grundsteuer C trifft Eigentümer unbebauter Grundstücke, welche der Besteuerung mit einem erhöhten Hebesatz unterliegen.

Gibt es Personengruppen, die ab 2025 weniger Grundsteuer zahlen müssen?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Nutznießer einer niedrigeren Grundsteuer könnten ab 2025 folgenden Personengruppen sein: Einwohner strukturschwacher Regionen, sofern deren Immobilien aufgrund rückläufiger Nachfrage an Wert verloren haben, weil der Einheitswert dieser Tatsache Rechnung trägt und dementsprechend sinkt. Um dem entgegenzuwirken, besteht für die Kommunen allerdings wieder die Möglichkeit ihre Hebesätze anzuheben. Aufatmen können wahrscheinlich auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Denn es wird nur das Grundstück besteuert, auf dem sich die Immobilie befindet.

Wird das Wohnen nach der Grundsteuer-Reform für Mieter teurer?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, kann sie der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Zahlt der Vermieter also ab 2025 mehr Grundsteuer, dann wird es vermutlich auch für die Mieter teurer. Im umgekehrten Fall kann es allerdings auch günstiger für Mieter werden.

Was sind die Ziele der neuen Grundsteuer 2022?

Grafik zeigt Haus mit Euro-Zeichen für Fragen rund um die Grundsteuer

Mit der Grundsteuer-Reform werden verschiedene Ziele verfolgt. Durch das vereinfachte Bewertungsverfahren sollen beispielsweise die Kriterien zur Bewertung eines Grundstückes stark eingeschränkt werden. Außerdem kritisierte das Bundesverfassungsgericht eine Ungleichbehandlung und möchte für Steuergerechtigkeit auf Bundesebene sorgen. Durch das neue Bundesmodell soll die Berechnung der Grundsteuer fairer vonstattengehen. Dabei wird darauf Wert gelegt, dass sich das jährliche Steueraufkommen zwar nicht erhöht, aber mit rund 15 Milliarden Euro eine konstante Größe für die Kalkulation der Kommunen bleibt. Eine Hintertür für Bundesländer bietet die sogenannte Öffnungsklausel. Hierunter wird verstanden, dass die einzelnen Bundesländer von der neuen Regelung abweichen können, aber eine gänzliche Ablehnung außer Frage steht. Rein theoretisch wäre mit dem neuen Bundesmodell in Ausnahmefällen eine Herabsetzung der Steuerlast möglich, ohne den größten Anteil der Eigentümer mit einer Steuererhöhung zu belasten oder die Kommunen von dieser profitieren zu lassen. Beispiele für diese Ausnahmen bilden Genossenschaftsobjekte, gemeinnützige bzw. kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Sozialwohnungen. Nach wie vor wird der Wert der Immobilie als bedeutsamster Faktor für die Bestimmung der Steuerhöhe herangezogen.

Für welche Grundsteuer-Modelle entscheiden sich die einzelnen Bundesländer?

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Durch die Einführung der Öffnungsklausel nach der Reform erhalten die Bundesländer zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten bei der Grundsteuer. Dem Bundes-Modell zur Berechnung der Grundsteuer folgen die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Schleswig-Holstein. Änderungen an dem Model zur neuen Grundsteuer hat Baden-Württemberg vorgenommen. Schon am 3. November 2020 verabschiedete Baden-Württemberg als erstes der 16 deutschen Bundesländer ein eigenes Gesetz. Das wichtigste Merkmal ist hier, dass bei der Neuberechnung der Grundsteuer der Bodenrichtwert sowie die Grundstücksfläche zugrunde liegen. Fachleute nennen es das modifizierte Bodenwertmodell. Bayern verwendet ein eigenes, reines Flächenmodell. Dabei wird die Höhe der Grundsteuer aufgrund von Grundstücks- und Gebäudefläche, dem durch die Kommunen festgelegten Hebesatz und der Nutzung, neu berechnet. Bei dem Bayern-Modell finden die Werte von Grundstück und Immobilie keine Berücksichtigung. Durch den Beschluss des Hamburger Senats vom 16. März 2021, wird bei der Neuberechnung der Grundsteuer neben der Grundstücksfläche sowie der genutzten Fläche der Gebäude, ebenfalls die Wohnlage einbezogen. Mit dem sogenannten Wohnlagenmodell möchte Hamburg den derzeit dort stark steigenden Bodenwerten Rechnung tragen. In Hessen wird das Flächen-Faktor-Modell angewendet, bei welchem neben Wohnfläche und Grundstücksgröße, zusätzlich die Lage in die Neuberechnung eingerechnet wird. Allerdings feilt die hessische Landesregierung derzeit noch an den Einzelheiten. Der Gesetzentwurf für ein Flächen-Lage-Modell in Niedersachsen wurde am 13. April 2021 von den damaligen Regierungsparteien CDU und SPD durchgesetzt. In Zukunft soll die Grundsteuer in Niedersachsen aus einer Kombination von Fläche sowie Lage-Komponente berechnet werden. Auch das Saarland beruft sich auf die Öffnungsklausel. Und zwar in der Form, dass bei der Besteuerung des Grundvermögens im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten stattfinden soll. Auch im Freistaat Sachsen findet bei der Berechnung der Grundsteuer ein eigenes Modell Anwendung. Hinter dem sogenannten Reformgesetz verbirgt sich, dass eine Differenzierung zwischen den Nutzungsarten Gewerbe, Wohnen und unbebaut stattfindet. Im Bereich der Geschäftsgrundstücke soll sich die Steuermesszahl bei 0,72 Promille, bei Wohngrundstücken sowie unbebauten Grundstücken, bei 0,36 Promille bewegen.

Worin liegt der wesentliche Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

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Nicht selten wird die Grundsteuer von Laien mit der Grunderwerbsteuer verwechselt oder auch gleichgesetzt. Allerdings handelt es sich bei beiden um zwei völlig unterschiedliche Steuerarten. Durch die Anwendung der Grundsteuer wird der Besitz regelmäßig jährlich versteuert. Die Grunderwerbsteuer muss hingegen nur einmalig bei Erwerb des Grundstücks gezahlt werden.

Wer zahlt die Grundsteuer bei Eigentümerwechsel?

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Die Bestimmungen der §§ 9, 10 und 17 des Grundsteuergesetztes regeln, dass der alte Eigentümer für die ordnungsgemäße Zahlung verantwortlich ist. Ein Grundsteuer-Eigentumswechsel findet nicht statt. Ebenso wenig kam der Veräußerer einer Immobilie die Grundsteuer beim Verkauf von der Gemeinde zurückfordern.

Was ist der Grundsteuersatz?

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Juristisch existiert diese Begrifflichkeit nicht. Es dürfte der Grundsteuer-Hebesatz der jeweiligen Kommune gemeint sein. Andere Wortvariationen, die das gleiche meinen wären Grundstückssteuern, Grundstück Steuer, Grundabgaben, Grundstücksteuer, Grundbesitzabgaben oder Grundsteuerhebesatz.

Kann Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?

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Ja, denn laut § 2 der BetrKV darf Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden. Somit kann eine Grundsteuerhöhung für Bewohnern von Mietobjekten zur teuren Angelegenheit werden, wenn die Grundbesitzabgaben Mieter in der Nebenkostenabrechnung wiederfinden.

Was verbirgt sich hinter einer Zurechnungsfortschreibung?

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Im Rahmen einer Zurechnungsfortschreibung wird der zuletzt festgestellte Einheitswert dem neuen Eigentümer zugerechnet. Und dies in gleicher Höhe wie auch beim Voreigentümer. Es findet also keine neue Einheitswertfeststellung statt. Aus diesem Grund enthält der schriftliche Bescheid auch keine Angaben zur Wertermittlung.

Muss Grunderwerbsteuer bei Erbpacht gezahlt werden?

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Sofern ein Grundstück gekauft wird, muss Grunderwerbsteuer gezahlt werden, also eine Steuer auf den Kauf von Landbesitz. Im Rahmen der Erbpacht wird zwar kein Land im eigentlichen Sinne gekauft, jedoch ist die Grunderwerbsteuer trotzdem zu zahlen. Ebenso wie die Grundsteuer bei Erbpacht. Schuldner der Grundsteuer ist hier sowohl für das belastete Grundstück als auch für das Erbbaurecht der Erbbauberechtigte.